צרו קשר צרו קשר
חייגו עכשיו
חייגו עכשיו
077-4254962
פנו אלינו בדוא”ל:
פנו אלינו בדוא”ל:
office@hig-law.co.il

רוצים שנחזור אליכם בהקדם?

השאירו פנייתכם כאן

חיובו של נכס ריק בארנונה

 

1. דיני הארנונה קובעים כי סיווגו של נכס, לצרכי חיוב בארנונה, יקבע לפי השימוש הנעשה בו - מהו אם כן סיווג הארנונה שיש לקבוע לנכס ריק ושאינו בשימוש?! תחילה יש לבדוק האם מוצו הפטורים המלאים המגיעים עפ"י הוראות צו הארנונה הספציפי. בתקופה שלאחר מיצוי הפטור המלא, ככל ונותר הנכס במצב ריק ולא בשימוש, יש לבחון את התעריף שנקבע לחיובו בארנונה.

2. האם סביר לחייב נכס ריק לפי תעריף הארנונה שנקבע לשימוש הקודם בנכס או שמא יש לקבוע לנכס סיווג זול יותר, התואם את העדר השימוש בו.

3. סוגיה זו נידונה והוכרעה על ידי בית המשפט העליון, בין היתר בפסקי הדין בעניין עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 12.3.12) (להלן: "הלכת גוש חלקה") וכן בברם  5045/02 מלק סלומון נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה (פורסם בנבו, 14.7.2003) (להלן: "הלכת מלק סולומון").

4. בית המשפט קובע כי יש לסווג נכס העומד ריק וללא שימוש, לפי הסיווג בתעריף הזול ביותר מבין השימושים האפשריים בנכס עפ"י דין. קביעה זה מתבססת על מספר נימוקים:

א. הגיונו של מבחן השימוש בפועל, מתבסס על כך שהוא מסייע ללמוד על מידת ההנאה ו/או התועלת שמפיק הנישום מהנכס. כאשר הנכס עומד ריק ואינו בשימוש, הוא אינו מצמיח למחזיק בו כל תועלת. לפיכך, הדעת נותנת כי במקרים אלה יש לסווג נכס ריק בהתאם לסיווג הזול האפשרי מבין השימושים המותרים בנכס. זאת, מתוך התחשבות בנישום ומאחר שאין היגיון להשית עליו תעריף יקר בזמן שהוא לא מפיק תועלת כלכלית תואמת מהנכס.

ב. כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים חוקיים אפשריים, אין בעובדה שבנכס התקיים שימוש מסוים עובר לפינויו כדי להביא בהכרח למסקנה שהמחזיק בו ימשיך להשתמש בו בעתיד באותו השימוש האחרון שעשה. על פי הכלל כי יש לפרש את דיני המס לטובת הנישום ככל האפשר מן הראוי לסווג את הנכס לפי תעריף זול ביותר מבין השימושים המותרים עפ"י דין.

ג. העדר שימוש כמוהו כשימוש הזול ביותר בהיבט תעריפי הארנונה. ככל שהמסגרת החוקית מאפשרת זאת, אין הצדקה להכביד על נישום על ידי חיובו בארנונה לפי תעריף גבוה שאינו תואם את "השימוש" בנכס.

ד. הקביעה לפיה יש לסווג נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים המותרים בו הינה מאוזנת. מחד גיסא, מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס הריק תועלת כלכלית, ומאידך גיסא, תדרבן אותו לנצל את הנכס בעתיד, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה.

5. התעוררה שאלה האם יש לסווג נכס ריק ולא בשימוש לפי התעריף הזול ביותר מבין האפשרויות המופיעות בתב"ע או לפי הייעוד הספציפי המופיע בהיתר הבניה.

6. במספר מקרים ניסתה עיריית תל אביב (והצליחה בסופו של דבר) לצמצם את ההלכה האמורה ולהימנע מלחייב נכסים ריקים בשטחה בתעריף זול. העירייה טענה כי השימושים המותרים עפ"י דין הינם בהכרח אותו שימוש ספציפי המופיע בהיתר הבניה, אשר לרוב תואם את השימוש האחרון הנעשה בנכס, ולא מגוון השימושים הרחב המופיע בתוכנית החלה על הנכס.

7. בית המשפט העליון קיבל את עמדת עיריית תל אביב וצמצם את ההלכה בבר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב ובר"ם  5254/16 בית ארלוזורוב חברה בע"מ נ' עיריית תל אביב. 

8. בפסק הדין נקבע כי נכס ריק יחויב לפי מרחב השימושים המפורטים בהיתר הבניה ולא לפי התכנית.

9. קביעה זו יצרה בפועל קושי יישומי של ההלכה הקודמת שנועדה להקל עם בעלי נכסים העומדים ריקים ולא בשימוש. לרוב, ההיתר מוגבל מאוד בתיאור השימושים המופיעים בו וממילא אינו תואם את השימושים השונים המופיעים בצו הארנונה של אותה רשות.

10. יתירה מכך, במצבים מסוימים ההיתר אינו מתייחס למגוון שימושים מותרים מאחר ולמבנה תב"ע נקודתית המפרטת מגוון שימושים שנכון לעת המשפטית הנוכחית הפכו אות מתה, בהיבט ארנונאי. 

11. יחד עם זאת, ברוב המקרים קשת השימושים הנגזרת מהיתר הבניה בשים לב לסיווגי הארנונה עדין מאפשרת לייצר שורה של הזדמנויות להפחתת הארנונה; גם האפשרות להזניח את הנכס או להכניסו לשיפוץ אינסופי היא אופציה של תכנון מס לגיטימי.

12. ייעוץ משפטי מושכל ונכון תוך ביצוע כל הבדיקות הנדרשות לנכס, מצבו הפיזי ומצבו המשפטי, יכול לסייע ולהביא להוזלה משמעותית של הארנונה המשולמת בגינו.

13. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך-דין, בטרם נקיטת פעולה כלשהי מול הרשות, וזאת בין היתר מאחר והדין הנו דינאמי ומשתנה.

 

חיובו של נכס ריק בארנונה | הפחתת חיובי ארנונה